Можно ли заработать на ипотечной квартире сдавая ее в аренду.

Сперва определимся со среднестатистическими параметрами человека (или семьи), которыми мы будем оперировать при расчетах.

Пусть это будет обычная семья из двух молодых супругов у которых пока ещё нет ребёнка, чтобы не лишать их совсем уж шансов использования в нашем примере достаточного ежемесячного дохода для реализации своих амбициозных планов. Семья будет жить и работать в Москве, так как со стоимостью аренды за пределами Московской области всё не так «радостно». Причём жить эта семья будет или в своей квартире или у родителей, чтобы сумма аренды за съёмную квартиру так же позволила рассмотреть идеальный случай (если же семья будет с ребёнком или арендованной квартирой, соответствующие ежемесячные расходы придется вычесть из ежемесячной суммы общего дохода).

Сложно предположить, насколько финансово образована наша семья и понимают ли супруги, что размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 30% совокупного ежемесячного дохода, чтобы при утрате одним из членов семьи работоспособности или просто увольнения оставался некоторый запас денежных средств, а не всё уходило в пользу кредита.

Из моего опыта, мало кто понимает этот факт, а если и понимает, то редко пользуется под влиянием желания получить как можно лучшую квартиру из доступных, поэтому пусть надеяться они будут на 45-50% дохода. Совокупный доход семьи возьмём в 150 000 рублей (они же у нас работают в Москве, имеют высшее образование и хорошие специалисты среднего звена ), а так же предположим наличие первоначального взноса по кредиту. Итак, вводная есть, теперь перейдём к цифрам.

Условия банка:

Доступная сумма ежемесячного платежа у нас 60 000 рублей, оптимальный срок кредита получается порядка 15 лет – при увеличении срока размер кредита увеличится на пару сотен тысяч, но переплата вырастет практически на 10 млн руб, а оно того не стоит.

Банк при таких параметрах может одобрить сумму в 4 339 000 рублей с первоначальным взносом от 10 до 30% стоимости квартиры за счет заемщиков. То есть, с учётом наличия у заёмщиков первоначального взноса в размере 20% от стоимости квартиры (1 100 000 рублей), общая сумма доступных денежных средств составляет примерно 5 300 000 рублей.

Вариант 1: Квартира в строящемся доме, ближайшее подмосковье

Берём квартиру в новом жилом комплексе в Люберцах. Это ближнее заМКАДье, но всё ещё считается Москвой, неподалёку есть станция электрички, ходят маршрутки до метро Выхино и Новокосино, а через пару лет прямо в соседнем квартале откроется конечная ветка новой станции метро, что даст хороший прирост к стоимости квартиры, хорошую транспортную доступность и, как следствие, возможность сдавать квартиру за большую сумму. Двухкомнатная квартира на средних этажах площадью в ~50м2 стоит как раз 5 300 000 рублей.

Расчет необходимой стоимости аренды.

Посмотрим перспективу на 15 лет.

Общая сумма денежных средств к возврату банку: 10 195 000 руб.

Ежемесячный платёж по кредиту: 56 600 руб.

Ремонт в квартире перед заселением квартиросъёмщиков: 500 000 руб.

Также стоит отметить, что в течение минимум года квартира будет ещё достраиваться и ремонтироваться, то есть примерно 680 000 рублей необходимо распределить на оставшиеся 14 лет.

Итого необходимая ежемесячная сумма для покрытия расходов по приобретению квартиры: 63 600 руб/мес.

А теперь посмотрим стоимость аренды двухкомнатных квартир в этом районе в соседних, уже построенных кварталах. Самое дорогое предложение, которое я смог найти не только в этом районе, но и в ближайших – это 40 000 рублей за двухкомнатную квартиру с добротным ремонтом, причём предложение за эту сумму было единственным, средняя цена от 25 до 35 тыс. рублей. С появлением в этом районе метро средняя стоимость поднимется до 35-40 тыс. рублей.

Безусловно, это хорошая поддержка в погашении кредита и приобретении квартиры, но будем честными с собой – нашей семье всё равно придётся платить за кредит ещё порядка 30 000 в месяц за счет собственных средств. Сделанный в квартире ремонт со временем придёт в негодность и его между разными квартиросъёмщиками придётся ещё пару раз переделывать.

Стоит ли ежемесячный доход в 35 000 рублей от этой квартиры того, чтобы через 15 лет получить в собственность новую недвижимость? Если наша семья живёт уже в собственной квартире – безусловно, да. Стоимость объекта недвижимости после завершения строительства поднимется, после постройки метро поднимется ещё раз. Арендные ставки тоже с течением времени будут расти, а личные расходы по ипотеке в 30 000 рублей в месяц не так уж и велики.

Но если наша семья живёт у родителей и это первый приобретаемый ими объект недвижимости, то, полагаю, не ошибусь, если скажу, что ещё 15 лет жить с родителями тогда, когда можно отказаться от дохода 35 000 в месяц за то, чтобы жить в собственной квартире – это совсем не дорого, примерно на уровне стоимости текущей аренды. Вот только стоимость аренды будет подниматься, а платежи по ипотеке останутся на прежнем уровне.

Вывод: расходы на приобретение объекта недвижимости покрываются не более, чем на 50%. Доход возможен только после погашения кредита, а так же за счёт удорожания объекта недвижимости. Имеет смысл при наличии другой недвижимости для жизни.

Вариант 2: вторичное жильё, ближайшее Подмосковье.

Давайте изменим направление на противоположное и рассмотрим район Ярославского шоссе (Мытищи, Королев, Пушкино).

Предложений большое множество: однокомнатные квартиры, двухкомнатные квартиры, с отделкой, без отделки и так далее. Но реальные предложения, которые были бы нам интересы и на которые нам хватает указанной суммы денег, можно разделить на 2 группы: однокомнатные квартиры с нормальным ремонтом поближе к станциям электрички и двухкомнатные без отделки в недавно сданных домах на окраинах населенных пунктов, конечно, в удалении от станций.

Для квартиросъёмщиков будет предпочтительнее первый вариант – транспортная доступность имеет очень большое значение.

Расчеты остаются практически такими же, как и в первом варианте с той разницей, что не требуется делать ремонт и в течение года «в холостую» платить за кредит. То есть необходимая нам ежемесячная сумма будет равна платежу по кредиту: 56 600 руб.

Картина на рынке аренды недвижимости получается почти такая же – максимальная сумма, которую мне удалось найти, 45 000 рублей в месяц. Средняя почти стабильно 30 000 рублей.

Вывод: данный вариант также не приносит дохода, кроме как после погашения кредита. Удорожание объектов недвижимости на вторичном рынке не столь значимая величина в последние пару лет, чтобы серьёзно брать её в расчёт, а рынок недвижимости всё менее стабилен, то есть присутствуют риски удешевления приобретённого объекта. В равной мере, в плотной застройке в центре города не стоит ожидать улучшения транспортной ситуации, вроде строительства станций метро или прокладки дорог.

В итоге, радужные описания нереального дохода от сдачи в аренду квартиры, находящейся в ипотеке, совсем далеки от текущей рыночной ситуации.

В большей степени представления ошибочны из-за того, что берут в расчёт статистику удорожания объектов недвижимости за последние 20 лет, что есть грубейшая ошибка – гиперинфляция и приватизация остались в прошлом, темпы роста стоимости недвижимости замедлились, рынок практически наполнен предложениями нового жилого фонда в противовес его ограниченности в 90-х годах. Будьте внимательны и не верьте всему, что видите в интернете.

*в статье не учитываются расходы семьи на коммунальные услуги, питание и прочее, как, впрочем, и банки не особо обращают внимания на эти расходы при рассмотрении кредитных заявок.

**расчеты по кредиту рассматривались в одном из крупнейших банков для клиента на общих условиях.

***выбор конкретных квартир и их стоимости обусловлен сравнительной оценкой разных предложений новостроек ближайшего подмосковья с удовлетворительной транспортной доступностью.

24.01.2015
2129

5 комментариев

28.08.2015 09:34
хороший вариант заработка. Даже можно сказать инвистиции
01.12.2015 19:11
Очень полезная информация. В будущем обязательно пригодится.
18.02.2016 09:54
Заработать это вряд ли, к сожалению, но неплохо помогает справляться с ипотекой. Молодой семье, пока бабушки и дедушки помогают, очень советую задуматься о приобретении жилья таким способом.
04.04.2016 23:05
С официальной инфляцией 14%, а реально в разы больше, это должен быть очень хороший заработок, но и покупать надо у проверенного Застройщика, чтоб с транспорантом не стоять у котлована. Я покупала 2 двушки в Единстве, сдаю. У них нет вообще не сданных объектов. Про еверную тож видела отзывы нормальные.
Комментарий удален